A convenção condominial é o principal instrumento normativo de um condomínio. Mais do que um simples regulamento, ela define direitos, deveres, estrutura administrativa e regras de convivência. Neste artigo, explicamos o passo a passo para elaborar uma convenção de condomínio, especialmente em prédios construídos por administração própria — situação comum em empreendimentos pequenos ou antigos.
Quando a convenção não existe
Nos empreendimentos criados por incorporação imobiliária, a convenção geralmente é redigida pelo incorporador e registrada ainda na fase de lançamento. No entanto, nos edifícios construídos por administração própria, esse documento precisa ser elaborado pelos próprios condôminos após a conclusão da obra e o registro das frações ideais no Registro Geral de Imóveis (RGI). Dessa forma, os condôminos devem considerar todas as particularidades da convenção de condomínio ao elaborar o documento.
Sem uma convenção formalizada, o condomínio pode enfrentar diversas dificuldades jurídicas e administrativas, como impedimentos para obtenção de CNPJ, contratação de serviços, regularização de funcionários, entre outros.
O desafio do quórum qualificado
Para a aprovação da convenção, é necessário o apoio de 2/3 dos condôminos proprietários. O problema é que, com o passar do tempo, muitas unidades mudam de titularidade sem atualização no RGI, o que dificulta a coleta de assinaturas válidas. Apenas os proprietários formalmente registrados podem subscrever o documento. A convenção de condomínio, portanto, precisa ser aprovada com rigor.
Essa situação ressalta a importância de redigir e aprovar a convenção o quanto antes, evitando entraves burocráticos futuros.
O que deve conter a minuta da convenção condominial
A minuta da convenção deve incluir, obrigatoriamente, os seguintes tópicos:
1. Descrição do empreendimento
- Identificação do prédio
- Frações ideais
- Vagas de garagem
- Áreas comuns (exclusivas e não exclusivas)
2. Regras de administração
- Duração do mandato do síndico
- Remuneração e eleição do síndico
- Composição e funcionamento do conselho fiscal
- Critérios de convocação e deliberação em assembleias
- Formação do fundo de reserva
- Divisão das despesas condominiais
- Possibilidade de assembleias virtuais
- Regras sobre locações por temporada (ex: Airbnb)
3. Regulamento interno
Recomenda-se que o regulamento interno preveja mecanismos de atualização por maioria simples em assembleia, permitindo que o condomínio se adapte às novas realidades de convivência com mais agilidade. Contudo, alterações na própria convenção continuam exigindo quórum qualificado de 2/3. As regras internas devem facilitar, e não complicar, a convenção de condomínio.
Etapas para aprovação da convenção
Após a elaboração da minuta, seguem os passos formais:
- Assembleia de aprovação: deve constar na pauta a votação da minuta e a deliberação para obtenção do CNPJ.
- Registro em cartório de títulos e documentos: a ata da assembleia deve ser registrada.
- Coleta de assinaturas: os proprietários devem assinar a convenção e reconhecer firma.
- Registro no RGI: com todas as assinaturas, o documento é levado ao cartório de registro de imóveis.
- Obtenção do CNPJ: necessário apresentar a convenção registrada, a ata da assembleia e a ata de eleição do síndico à Receita Federal.
Por que o CNPJ é essencial
Sem CNPJ, o condomínio não consegue:
- Contratar empresas ou prestadores de serviço
- Contratar funcionários CLT
- Adquirir seguros obrigatórios
- Abrir conta bancária em nome do condomínio
Ou seja, o CNPJ formaliza juridicamente o condomínio, permitindo sua plena atuação. Portanto, a obtenção do documento é parte fundamental da convenção de condomínio.
Como alterar a convenção no futuro
Alterações também exigem:
- Nova minuta
- Assembleia convocada especificamente para isso
- Quórum qualificado de 2/3 dos condôminos registrados
Mudanças estruturais, portanto, são complexas. Por isso, vale investir na elaboração de um texto sólido, abrangente e moderno desde o início da convenção de condomínio.
